Obszar ograniczonego użytkowania

Instytucja obszaru ograniczonego użytkowania, mimo że pojęcie to nie zostało zdefiniowane wprost w przepisach polskiego prawa, często stosowana jest stosowana w przypadku istotnych i trudnych projektów infrastrukturalnych i dużych inwestycji. W doktrynie przyjmuje się, że chodzi o „obszary objęte ograniczeniami w sposobie korzystania z nieruchomości, wprowadzonymi w drodze przepisów prawa miejscowego ze względu na wymagania ochrony zasobów środowiska”. Wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania powoduje w konsekwencji ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości przez ich właścicieli, użytkowników wieczystych oraz osoby, którym przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości.
articleImage: Obszar ograniczonego użytkowania fot. Thinkstock
W obszarze tym dopuszcza się zmianę sposobu użytkowania budynków w całości lub części na cele mieszkaniowe oraz budowę nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych jako towarzyszących innym funkcjom, przy spełnieniu warunków technicznych dla budynków zapewniających właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach, zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. W konsekwencji wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, właściciele nieruchomości, oraz użytkownicy wieczyści lub osoby posiadające prawo rzeczowe do nieruchomości mogą wystąpić w stosunku do podmiotu, na wniosek którego dany obszar został ustanowiony, z określonymi roszczeniami wynikającymi z przepisów art. 129 w zw. z art. 135 – 136 i art. 322-325 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2008 r., Nr 25, poz. 150 z późn. zm.).

Katalog roszczeń obejmuje: żądanie wykupu nieruchomości lub jej części, żądanie zapłaty odszkodowania obejmującego szkodę z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz żądanie zasądzenia kosztów związanych z nakładami koniecznymi.  W świetle orzecznictwa sądów powszechnych, tj. wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 kwietnia 2008 r. I ACa 2/2008, żądanie zasądzenia kosztów potrzebnych do rewitalizacji budynku (w oparciu o art. 129 ust. 2 i art. 136 ust. 3 ustawy Prawo ochrony środowiska), nie jest uzależnione od uprzedniego poniesienia tych kosztów. Z kolei dochodzenie zapłaty odszkodowania za utratę wartości nieruchomości wiąże się z obowiązkiem wykazania, że utrata wartości nieruchomości jest efektem braku możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowym zakresie. Zgodnie z obowiązującym prawem, z roszczeniami opisanymi wyżej można wystąpić w okresie 2 lat licząc od dnia wejścia w życie uchwały ustanawiającej obszar ograniczonego użytkowania

Ostatnim głośnym przykładem zastosowania instytucji obszaru ograniczonego użytkowania była rozbudowa lotniska w Pyrzowicach. Została ona wprowadzona uchwałą nr III/27/3/2008 Sejmiku Województwa Śląskiego z dnia 27 sierpnia 2008 r., na podstawie której utworzono obszar ograniczonego użytkowania dla Międzynarodowego Portu Lotniczego „Katowice”, obejmujący tereny zagrożone największym natężeniem hałasu, powodowanym ruchem lotniczym.
Międzynarodowy Port Lotniczy „Katowice” jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się regionalnych portów lotniczych w Polsce, a jego atrakcyjność podnosi bliskość drogi ekspresowej S1 oddanej do użytku 20 listopada 2006 r., zapewniającej szybki i dogodny dojazd do lotniska oraz będącego w budowie węzła na autostradzie A1.

MPL Katowice należy do najszybciej rozwijających się portów regionalnych w Polsce, czego dowodem jest oddany do użytku w dniu 30 lipca 2007 r. nowy terminal pasażerski B. Wskutek rozbudowy całkowita powierzchnia terminalu lotniska wzrosła z 7,6 do ponad 21 tys. m², a zdolność operacyjna z 1,6 do 3,6 mln pasażerów rocznie. Liczba stanowisk kontroli biletowo-bagażowej wzrosła z 17 do 35. Aktualnie lotnisko w Pyrzowicach posiada dwa terminale pasażerskie o łącznej powierzchni 21300 m² i przepustowości ponad 3,6 mln pasażerów rocznie.  Z dynamicznym rozwojem portu i zintensyfikowaniem jego infrastruktury, wiążą się niewątpliwe korzyści dla województwa śląskiego. Z drugiej strony rozwój ten powoduje zwiększenie natężenia hałasu związanego z działalnością portu lotniczego.

Wskutek utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół lotniska, wszelkie nowoprojektowane budynki musiałyby spełniać określone wymagania techniczne. Zgodnie z tymi wymaganiami, konieczne jest zapewnienie izolacyjności ścian zewnętrznych, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów - zgodnie z ustawą Prawo budowlane. Natomiast w istniejących budynkach, należało zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach, poprzez zwiększenie izolacyjności ścian, okien i drzwi w ścianach zewnętrznych, dachów i stropodachów, stosownie do wymagań prawa.

Z treści powołanej wyżej uchwały ustanawiającej obszar ograniczonego użytkowania płyną określone konsekwencje, zarówno dla właścicieli nieruchomości gruntowych i budynkowych położonych w granicach obszaru ograniczonego użytkowania, jak i dla MPL Katowice w Pyrzowicach. Na jej mocy wprowadzono szereg ograniczeń w przeznaczeniu nieruchomości, które obejmują: nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową, szpitale, domy opieki społecznej oraz zabudowę związaną ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży, a także istniejące budynki przeznaczone w całości lub części na cele mieszkaniowe, szpitale, domy opieki społecznej oraz zabudowę związaną ze stałym lub wielogodzinnym pobytem dzieci i młodzieży.
Podkreślić należy, że Naczelny Sąd Administracyjny, w przypadku MPL Katowice, uchylił ww. uchwałę sejmiku woj. śląskiego, ustanawiającą obszar ograniczonego użytkowania wokół lotniska. Uchwałę zaskarżyli niezadowoleni mieszkańcy, których nieruchomości znalazły się w ww. strefie.
Reasumując, stały rozwój infrastruktury portów lotniczych powoduje konieczność ustanawiania obszarów ograniczonego użytkowania, co z kolei otwiera drogę do dochodzenia roszczeń związanych z jego ustanowieniem .



Barbara Bulak- Borówka
Radca prawny

Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów
Nowakowski i Wspólnicy Spółka Jawna
oddział w Katowicach
Jan Lis 09.08.10
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z:
Skomentowano 0 razy
Zapisz się na bezpłatny Newsletter Prawa Ochrony Środowiska

Inne artykuły o zbliżonej tematyce

Nie znaleziono żadnych artykułów.
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

Aktualności - Środowisko

Tego samego autora